Conformità urbanistica ed edilizia dell’immobile


Categoria dell'articolo: Ingegneria

Questioni e tematiche tecniche o teoriche riguardanti l’ingegneria edile, civile e marittima.





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Immobili: conformita urbanistica ed edilizia

La conformità urbanistica ed edilizia è importantissima per qualsiasi operazione urbanistico/strutturale e di compravendita sugli immobili e presuppone prima di tutto il reperimento di svariata documentazione: occorrerà avere atti di proprietà o equivalenti; risalire all’anno esatto di costruzione in modo da sapere qual’era la normativa vigente, qual’era il piano regolatore vigente in quel periodo; verificare la presenza del titolo abilitativo rilasciato dal comune; eventuale presenza/assenza di collaudo o certificato di agibilità. Uno sguardo alla situazione catastale non può mai mancare.

Immobili - conformità urbanistica ed edilizia

Immobili – conformità urbanistica ed edilizia

L’attuale normativa di riferimento è il Testo Unico dell’ Edilizia D.P.R. 380/2001. Ogni immobile esistente deve essere stato autorizzato dall’amministrazione comunale mediante il procedimento del rilascio di titolo abilitativo.

Tutti gli immobili sono legittimati e conformi alla normativa edilizia mediante progetti depositati al comune da tecnici abilitati. Dopo l’ultimazione dei lavori va presentata la relativa denuncia al Catasto, con la presentazione di tante planimetrie quante sono le unità immobiliari e le relative pertinenze, come garage e cantine.

Esiste anche una “Regolarità Catastale” che è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) ha una funzione prettamente fiscale. Non è “probatorio” e non dimostra la regolarità edilizia dell’immobile: possono esistere immobili abusivi ma accatastati.

I titoli abilitativi.

I titoli abilitativi all’attività edilizia sono disciplinati dal Titolo II della Parte I – artt. 6-23 – del DPR 380/2001 e sono rappresentati:

  • dal permesso di costruire;
  • dalla denuncia di inizio attività (DIA) e dalla c.d. superDIA;
  •  dalla segnalazione certificata di inizio attività edilizia (SCIA edilizia) e dalla comunicazione di varianti in corso d’opera;
  • alcune fattispecie di attività edilizia libera;
  • dalla concessione edilizia.

I titolo abilitativi sono variati negli anni:

  1. Per immobili precedenti all’ottobre 1942: si considera come legittimità urbanistica la planimetria catastale d’impianto del 1939-1940, se esiste. (N.B. la planimetria di nessun’altra “annata” verrà considerata valida ai fini della legittimità dell’immobile, perché dopo il febbraio del 1942 il documento che deve attestare la legittimità dell’immobile è la licenza edilizia).
  2. Licenza Edilizia: dal 17 ottobre 1942 con la Legge 1150.
  3. Concessione Edilizia Onerosa: dal 30 gennaio 1977 con la Legge 10.
  4. Permesso di Costruire: dal 30 giugno 2003 con il TUE D.P.R. 380/2001.
  5. Condono edilizio mediante la Concessione in Sanatoria, rilasciata dal comune. Gli anni di condono sono: 1985, 1994, 2003.

La conformità urbanistica.

La conformità urbanistica/edilizia si rende necessaria, oltre che per interventi edili (come ad esempio una ristrutturazione) anche nei casi di:

  • compravendita: meglio verificare la regolarità prima dell’offerta di acquisto: per il venditore, al momento della stipula del rogito notarile, è sufficiente per la legge dichiarare sotto la propria responsabilità la conformità urbanistica dell’immobile che si va a trasferire. Se un venditore dichiara, anche in buona fede, che il suo immobile è “conforme”, quando in realtà non lo è, l’atto risulta nullo, e ciò si può scoprire anche dopo molti anni.
    Per l’acquirente, invece, è fondamentale accertarsi ad es mediante un ingegnere abilitato, che questa conformità sussista realmente, perché altrimenti potrebbe risultare in futuro impossibile eseguire lavori edilizi o cedere nuovamente il bene.
  • richiesta mutuo.

Il tecnico abilitato verifica se un immobile (appartamento, villa, negozio o qualsiasi altro manufatto) è dotato della conformità urbanistica mediante il rilievo dello stato di fatto confrontato col progetto depositato all’archivio comunale o comunque con l’ultimo titolo abilitativo presentato al comune. L’immobile può essere infatti stato realizzato difformemente o modificato nel tempo senza altri titoli abilitativi: in questo caso il tecnico non può dichiarare la conformità urbanistica; viceversa se l’immobile nello stato di fatto ha la precisa corrispondenza con il progetto depositato o comunque all’ultimo titolo abilitativo presentato al comune, allora è dimostrata la regolarità edilizia/urbanistica. Il rilievo,preciso e puntuale, riguarda la geometria del fabbricato, le distanze dalla via e dagli altri fabbricati, posizione stanze, muri divisori, etc…

Esempio:

  • Immobile mai ristrutturato: bisogna verificare la corrispondenza con il titolo abilitativo vigente all’epoca di costruzione (Permesso di costruire,  Concessione edilizia o Licenza edilizia) e relativo progetto.
    Se l’immobile è anteriore all’ottobre 1942: all’epoca non era necessario il titolo abilitativo. Ovviamente, l’edificio non deve essere stato interessato da interventi edili nel corso degli anni; nel qual caso occorre il relativo titolo.
    Se l’immobile è anteriore al 1967: bisogna fare attenzione perchè negli atti di compravendita, spesso è presente proprio la dicitura “Immobile anteriore al 1967” (vedi Legge 47/85), in quanto, all’epoca non era necessario richiedere licenza edilizia per costruire fuori del centro abitato, almeno fino all’ entrata in vigore (1 settembre 1967) della cosiddetta Legge Ponte. Tutto ciò permette la commerciabilità di un immobile realizzato prima del 1/09/67 ma in generale non dimostra la conformità urbanistica. La conformità urbanistica è data solo dal confronto tra il titolo abilitativo con cui l’immobile è stato autorizzato con lo stato di fatto. Se sono soddisfatte le condizioni che l’immobile:
    1) sia stato costruito fuori del centro abitato di allora (in genere coincide con l’odierno centro storico);
    2) che sia dimostrabile l’epoca di costruzione (antecendente 1/9/67).
    allora si può prescindere dal titolo abilitativo. Tuttavia se per esempio, ad un edificio costruito legittimamente prima del 1967, è stato aggiunto in anni recenti un corpo di fabbrica in ampliamento, senza il necessario titolo abilitativo, esso risulterà facilmente visibile dal raffronto tra foto aeree scattate in anni successivi. Occorrerà quindi sanare. Notare che in questa definizione possono ricadere anche immobili ante 1942.
  • Immobile ristrutturato: occorre verificare che sia stato presentato il necessario titolo autorizzativo (Dia, Scia o Cila) e verificare la corrispondenza col relativo progetto.

La presenza di un condono di cui è stata rilasciata la concessione in sanatoria equivale alla concessione edilizia.

Casi in cui non si può dichiarare la conformità urbanistica.

Non si può dichiarare la conformità urbanistica, tra i tanti, nei seguenti casi:

  • Edificio abusivo (completamente irregolare): non esiste alcun titolo abilitativo; non esiste nessun provvedimento amministrativo. In questo caso occorre aspettare un nuovo condono edilizio oppure richiedere un Permesso di Costruire in Sanatoria.
  • Edificio parzialmente irregolare (piccole modifiche interne, es. spostamento di alcune stanze, demolizione di tramezzi, unione del soggiorno e della cucina,ecc.): in questo caso è possibile sanare la situazione con una CIL per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una DIA in Sanatoria.
  • Edificio parzialmente irregolare (modifiche esterne e aumento di volumetria, es. chiusura del balcone con una veranda, apertura di una finestra o porta, cambio di destinazione d’uso, fusione o frazionamento di unità immobiliari, realizzazione di un portico, di un box auto, sottotetto realizzato più alto, ecc.): è possibile sanare con una DIA o Permesso di Costruire in Sanatoria.
  • Edificio con lievi difformità: spostamento posizione finestre o porte, spessore muri divisori.

Non tutto è sanabile: occorre sempre la rispondenza alle norme vigenti.

La problematica legata alla non corrispondenza tra titolo abilitativo/progetto depositato sorge nel momento in cui si vorrà eseguire una qualsiasi modifica per la quale occorra una pratica edilizia: Cil, Cila, Dia, Scia, Permesso di Costruire.

Il tecnico incaricato (che, per legge, svolge un ruolo di pubblica utilità e si sostituisce alla pubblica amministrazione), deve eseguire delle indagini per essere certo che l’immobile abbia uno stato di fatto legittimato: se così non fosse, il tecnico dovrebbe imporre di sanare le eventuali difformità (ammesso che siano sanabili), prima di chiedere la nuova autorizzazione.

Per poter concludere positivamente una regolarizzazione occorre verificare la doppia conformità, (vedi art. 36 D.P.R. 380/2001) per la quale quanto realizzato in parte o completamente in maniera abusiva o difforme, per essere regolarizzato deve rispettare e risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della sua costruzione e sia al momento della richiesta di regolarizzazione.

Relazione Regolarità Edilizia RRE o RTN

Ecco alcuni modelli che permettono di dichiarare la regolarità urbanistica da parte di un tecnico abilitato, in genere a carico della parte venditrice:
  • Relazione Regolarità Edilizia (RRE). 
  • Relazione Tecnica Notarile (RTN).
  • Relazione Tecnica di Compravendita.

Fonti:
http://www.lavorincasa.it/edifici-ante-1967/
http://blog.casanoi.it/la-conformita-urbanistica-prima-della-compravendita/
http://architetticampagna.blogspot.it/2013/08/la-legittimita-della-preesistenza-come.html
http://www.this.it/articoli/immobiliare/regolarita-urbanistica.html
http://www.condominioweb.com/condominio/sentenza1099.ashx
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2010-06-15/sanatoria-catastale-elimina-abusi-093000.shtml?uuid=AYfU4iyB#continue
http://www.notaiobonifrancesco.it/pagina.asp?Id_pagina=288
http://www.quidomus.it/la-conformita-urbanistica-ed-edilizia-di-un-immobile/

 



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