La sanatoria edilizia.


Categoria dell'articolo: Ingegneria

Questioni e tematiche tecniche o teoriche riguardanti l’ingegneria edile, civile e marittima.





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La sanatoria edilizia : Permesso di costruire in sanatoria.

Gli abusi edilizi non si prescrivono. Nel caso in cui venga accertato un abuso edilizio,  l’ordine di demolizione e di ripristino della zona può essere emesso in qualunque momento perché questo tipo di illecito ha carattere permanente. La sanatoria edilizia  serve a:

  • rimuovere i vizi di un atto illecito rendendolo valido ed efficace;
  • eliminare il carattere di antigiuridicità di un’attività illecita rendendola legale.
Sanatoria edilizia

Sanatoria edilizia

Normativa di base

La sanatoria può essere concessa in base a:

  •  Sanatoria in base all’art. 34 del D.P.R. n. 380/2001.
  •  Sanatoria in base all’art. 36 del D.P.R. n. 380/2001.
24/04/1985
Il DECRETO-LEGGE 23 aprile 1985, n. 146 (in G.U. 24/04/1985, n.97) , convertito con modificazioni dalla L. 21 giugno 1985, n. 298 (in G.U. 22/06/1985, n. 146) ha disposto (con l’art. 8, comma 2) la modifica dell’art. 35, commi 1, 6, 9 e comma 3,lettera b).
22/11/1985
Il DECRETO-LEGGE 20 novembre 1985, n. 656 (in G.U. 22/11/1985, n.275) , convertito senza modificazioni dalla L. 24 dicembre 1985, n. 780 (in G.U. 30 /12/1985, n. 305), ha disposto (con l’art. 1, comma 1) la modifica dell’art. 35, comma 1.
22/11/1985
Il DECRETO-LEGGE 20 novembre 1985, n. 656 (in G.U. 22/11/1985, n.275) , convertito senza modificazioni dalla L. 24 dicembre 1985, n. 780 (in G.U. 30 /12/1985, n. 305), ha disposto (con l’art. 2, comma 1) la modifica dell’art. 35, comma 4.
13/01/1988
Il DECRETO-LEGGE 12 gennaio 1988, n. 2 (in G.U. 13/01/1988, n.9) , convertito con modificazioni dalla L. 13 marzo 1988, n. 68 (in G.U. 14/03/1988, n. 61) ha disposto (con l’art. 1, comma 1) la modifica dell’art. 35, comma 1.
13/01/1988
Il DECRETO-LEGGE 12 gennaio 1988, n. 2 (in G.U. 13/01/1988, n.9) , convertito con modificazioni dalla L. 13 marzo 1988, n. 68 (in G.U. 14/03/1988, n. 61) ha disposto (con l’art. 4, comma 1) la modifica dell’art. 35, comma 3, lettera b);(con l’art. 4, comma 2) la soppressione dell’art. 35, comma 3, lettera e); (con l’art. 4, comma 3) la modifica dell’art. 35, comma 4; (con l’art. 4, comma 4) la modifica dell’art. 35, comma 5; (con l’art. 4, comma 5) la modifica dell’art. 35, comma 9; (con l’art. 4, comma 6) la modifica dell’art. 35, comma 12; (con l’art. 4, comma 7) la modifica dell’art. 35, comma 14; (con l’art. 4, comma 8) l’introduzione di un nuovo comma dopo il comma 15 all’art. 35.
30/12/1994
La LEGGE 23 dicembre 1994, n. 724 (in SO n.174, relativo alla G.U. 30/12/1994, n.304) ha disposto (con l’art. 39, comma 4) la modifica dell’art. 35, comma 3.

La normativa di “partenza” è LEGGE 28 febbraio 1985, n. 47 . : “Norme in materia di controllo dell’attivita’ urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie. (GU n.53 del 2-3-1985 – Suppl. Ordinario)” e successivi aggiornamenti. In particolare:

Gli strumenti più utilizzati per la regolarizzazione sono la Dia in sanatoria e la CILA in sanatoria e il Permesso di costruire in sanatoria.

Secondo l’articolo 36 Testo Unico edilizia, i soggetti titolari del diritto a chiedere il permesso in sanatoria sono il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile.

Secondo l’ articolo 31 della legge 47/85 : “Alla richiesta di sanatoria ed agli adempimenti relativi possono altresì provvedere coloro che hanno titolo, ai sensi della legge 28 gennaio 1977, n. 10, a richiedere la concessione edilizia o l’autorizzazione nonché, salvo rivalsa nei confronti del proprietario, ogni altro soggetto interessato al conseguimento della sanatoria medesima”.

Quindi, teoricamente, oltre ai proprietari anche gli affittuari, possibili eredi, acquirenti o il professionista direttore dei lavori e l’impresa costruttrice, ai fini della estinzione dei reati penali connessi alla edificazione in assenza o in difformità dal titolo abilitativo possono richiedere la sanatoria.

Permesso di costruire in sanatoria.

Nei casi di interventi edilizi realizzati in tutto o in parte in assenza o in difformità del titolo abilitativo, il responsabile dell’abuso può chiedere e ottenere il rilascio del Permesso di costruire in sanatoria, a condizione che l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione del medesimo, sia alla data di presentazione della domanda.

Sono comunque esclusi gli abusi edilizi “sostanziali”, ossia gli interventi realizzati non solo senza titolo, ma anche su aree inedificabili, oppure in eccesso rispetto alla volumetria consentita o per l’insediamento di destinazioni d’uso non previste dalla disciplina urbanistica o, ancora, in contrasto con le prescrizioni edilizie di legge o regolamentari.

Poiché si sono fatti interventi in mancanza di permesso o autorizzazione, il richiedente la sanatoria dovrà corrispondere una sanzione pecuniaria pari al doppio del contributo di costruzione che è normalmente richiesto dal Comune. Per i lavori o interventi per cui è prevista la gratuità, si pagherà un contributo minimo pari 516 €.

Indipendentemente dal tipo di irregolarità urbanistica, la prima cosa da verificare al fine di concludere positivamente una regolarizzazione è la doppia conformità, (vedi art. 36 D.P.R. 380/2001). Verificata la doppia conformità, si deve valutare:

  • la convenienza economica della regolarizzazione sia nei casi di costruzione completamente abusiva: sanzioni ed oneri amministrativi possono essere maggiori del valore di mercato dell’immobile da regolarizzare; sia nei casi di parziale irregolarità valutando se la “riduzione in pristino dei luoghi” (demolizione) e successiva ricostruzione con regolare autorizzazione;
  • il rispetto di quanto contenuto nei titoli di proprietà (atti notarili, scritture private): ad esempio se sono specificati vincoli di distanze da confini o fabbricati, la parte difforme/abusiva dell’immobile non può essere regolarizzata se non con modifica dei vincoli stessi e con autorizzazione, registrata e trascritta,  da parte di terzi;
  • che i parametri igienico-sanitari soddisfino i requisiti minimi vigenti al momento della richiesta di regolarizzazione e se sia il  caso di realizzare le modifiche ed opere necessarie al loro eventuale adeguamento;
  • la conformità degli impianti tecnologici in quanto gli stessi devono risultare conformi alla disciplina vigente al momento della regolarizzazione urbanistica-edilizia. In alcuni casi è possibile mantenere gli impianti nello stato di fatto in cui si trovano al momento della regolarizzazione, allegando alla richiesta una dichiarazione di rispondenza degli stessi a firma di tecnico abilitato (es. un ingegnere);
  • la conformità con le norme di isolamento termico ed acustico, prevenzione incendi, antisismica, barriere architettoniche, ecc. in base alla tipologia di immobile per civili abitazioni sia per condomini, opifici, alberghi, uffici, negozi, laboratori, autorimesse, ecc.,  ed i relativi costi per il loro eventuale adeguamento;
  • la eventuale regolarizzazione catastale sempre nel rispetto dei titoli di proprietà e provenienza dell’immobile oggetto di sanatoria.

Effettuate le verifiche, si deve procedere con la richiesta di Permesso di Costruire in Sanatoria o equivalente da inoltrare, completo di tutti gli allegati e dichiarazioni necessari, all’amministrazione comunale competente per territorio. Sia il Permesso di Costruire in Sanatoria, sia le Concessioni Edilizie in Sanatoria (anche a seguito di condono edilizio) sono sempre rilasciate salvo ”diritti di terzi” (es. mancato rispetto della distanza dai confini con altra proprietà maggiore rispetto a quanto indicato nel regolamento edilizio vigente è riportata in un atto notarile o scrittura privata).

Il permesso di costruire in sanatoria può essere richiesto fino alla scadenza:

  • del termine per il ripristino dello stato dei luoghi di novanta giorni dall’ingiunzione – assenza del titolo abilitativo, totale difformità –  (art. 31, comma 3, DPR 380/01);
  • del termine stabilito dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale con propria ordinanza assenza del titolo abilitativo, difformità – (art. 33, comma 1, DPR 280/01);
  • del termine fissato nella relativa ordinanza del dirigente o del responsabile dell’ufficio – parziale difformità – (art. 34, comma 1, DPR 380/01);
  • comunque fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

L’art. 36 DPR 380/01 prevede una pluralità di scadenze, che comunque la dottrina giurisprudenziale intende come meramente sollecitatorie e non perentorie, dal momento che la presentazione dell’istanza in sanatoria è consentita fino all’irrogazione delle sanzioni amministrative.

Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione:

  • per opere soggette al permesso di costruzione, in misura doppia a quella prevista dall’art. 16, DPR 380/01;
  • per opere soggette a permesso gratuito, a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall’art. 16, DPR 380/01 per il permesso di costruire “normale”.
  • per le opere realizzate in parziale difformità, si dovrà corrispondere una somma da determinarsi in base all’abuso e relativamente alle sole parti difformi.

Doppia conformità urbanistica non verificata.

Qualora non sia verificata la doppia conformità, l’immobile non è urbanisticamente regolarizzabile o sanabile. La non sanabilità determina che:

  • la compravendita dell’immobile potrebbe essere a rischio di nullità dell’atto notarile;
  • sempre in caso di compravendita, l’abuso o la difformità ricadrà sul nuovo proprietario;
  • si può procedere a demolire la parte non conforme e non regolarizzabile dell’immobile al fine di rendere conforme e regolare almeno la restante porzione. Da notare che ad esempio se l’irregolarità è costituita da un portico realizzato in tempi successivi, rende tutto l’immobile non regolare. Con la demolizione dell’abuso, se la restante parte già a suo tempo era conforme e regolare, ritorna ad essere conforme e regolare.

Con la sentenza n. 36350 del 21/09/2009, la Corte che altresì aggiunto che la sanatoria di cui all’ art. 36 D.P.R. 380/2001 non può trovare applicazione con riferimento alle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, poiché in questi casi l’autorizzazione dell’amministrazione competente in materia costituisce una imprescindibile condizione di efficacia del permesso di costruire.


Fonti:
http://www.vigliano.info/modules/smartsection/item.php?itemid=171
http://www.ediltecnico.it/22851/abusi-edilizi-quando-si-puo-richiedere-la-sanatoria/
http://www.professionisti.it/enciclopedia/voce/1706/Condono-edilizio
http://www.professionisti.it/enciclopedia/voce/2496/Accertamento-di-conformita
http://www.this.it/articoli/immobiliare/sanatoria-appartamento.html
http://www.edilportale.com/news/2015/01/normativa/abusi-edilizi-le-prove-sui-permessi-spettano-al-proprietario_43296_15.html



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